Mi fán terem a fizetési meghagyás?

Ebben az első bejegyzésben az új építésű lakásvásárlás leggyakoribb buktatóiról írunk. Irodánk együttműködésében cikkünk tanácsadója Dr. Tóth Máté Rabán hitel- és biztosítási tanácsadó. Rögtön előre bocsátjuk, hogy az olyan ingatlan adásvételi szerződésekről lesz most szó, ahol a vevő épülő vagy már kész ingatlant vásárol, és az eladó nem az építtető, mert ez esetben a vállalkozóval kivitelezési szerződést kötünk.

A vonzó kényelem

Az esetek túlnyomó többségében, különösen, ha nagy ingatlanfejlesztő cégről van szó, az eladó ragaszkodni szokott a saját ügyvédjéhez. Ez a vevőnek kényelmet, egy megoldandó feladattal kevesebbet jelent, de mint látni fogjuk, azért, hogy biztosan a mi érdekeinket is kellően védő szerződés szülessen, saját magunknak is tennünk kell. Különösen vonzó, ha az ügyvédi közreműködést még ráadásul „díjmentesnek” is hirdetik, de ez esetben biztosak lehetünk, hogy ha másban nem, az új ház vagy lakás árában megfizetjük az eladó ügyvédjét is. Ilyenkor az eljáró ügyvéd természetesen mindkét felet képviseli és köteles egyformán figyelembe venni mindkét fél érdekeit, mégis azt érzékeljük a munkánk során elénk kerülő szerződésekből, jogvitákból, hogy sajnos nagyon sokszor az eladó javára egyoldalú szerződések születnek. Bár nem szokásos, de nem is kizárt, hogy a vevőt egy másik ügyvéd képviselje, és ez elől az eladó sem zárkózhat el. Ez esetben a saját ügyvédünk költségét (is) nekünk kell viselnünk.

Ha az eladó hozza az ügyvédet….

Ha teljesen megbízunk az eladó ügyvédjében, akkor is azt tanácsoljuk, hogy alaposan tanulmányozzuk át a szerződéstervezetet, semmit se fogadjunk el automatikusan. Legfontosabb a vételár, annak fizetési ütemezése, egyéb kötelezettségek és annak határideje. Láttunk már olyan szerződéstervezetet, ahol az eladó számára semmilyen teljesítési határidő nem volt meghatározva, míg a vevőt igen szoros határidők kötötték, azok elmulasztása esetére pedig komoly szankciókat (kötbér, eladó elállási joga a szerződéstől) helyezett kilátásba a tervezet. Ennyire egyoldalú feltételekbe semmiképpen se menjünk bele, mert minimum a foglalónk elvesztése foroghat kockán – nem beszélve az ingatlant tulajdonjogától való elesésről.

Az ún. csúszás nem kell, hogy banánhéj legyen

A legtöbb jogvita is abból szokott származni, hogy az eladó (vagy a kivitelező, akivel a vevő nincs is feltétlenül jogviszonyban) túlcsúszik a teljesítési határidőn. Bár a világjárvány, és az ezzel összefüggő munkaerőhiány, valamint anyagár-drágulás valós hivatkozási alap az építtetők részéről, ha pl. az előszerződés készül, és a végleges szerződésbe az eladó magasabb vételárat szeretne, abba semmiképpen se menjünk bele! A józan vállalkozók a vételár meghatározásakor számolnak az ingatlan befejezéséig bekövetkező esetleges alapanyagár-emelkedéssel, és ezt bele is kalkulálják a vételárba. Az ezen felüli drágulás már az eladói oldal rendes üzleti kockázata, ezt nem lehet áthárítani a vevőre.

Hitelfeltételek átgondolása és rögzítése a szerződésben

Különösen óvatosan kell eljárni akkor, ha az új ingatlan vételárához állami támogatást (pl. CSOK, Áfa.-visszatérítési támogatás), és / vagy valamilyen hitelt veszünk föl. Az ügyvéd kollégák szinte kivétel nélkül rögzítik a szerződésekben, hogy az eljáró ügyvéd a vételár megfizetéséhez a vevők által igénybe veendő támogatások és hitelek felvételének feltételeit nem vizsgálja. Ez akkor jelenthet problémát, ha valamiért mégsem lennénk jogosultak a remélt támogatás összegére, vagy a bankunk nem, vagy csak kevesebb hitelt nyújt a szerződésben vállaltnál. Az ilyen esetek elkerülésére banki ügyintézővel vagy a hitelközvetítővel még az adásvételi szerződés aláírása előtt ellenőriztessük, hogy megfelelünk-e minden jogosultsági feltételnek. Minden banknál lehetőség van előbírálatra, érdemes ilyet kérni, mielőtt egyáltalán az ingatlankeresésnek neki vágnánk. Egy előbírálati igazolás birtokában biztosak lehetünk abban, hogy megkapjuk a remélt támogatást és kölcsönt, továbbá az igazolás ajánlati kötöttséget is jelent a bank részére, tehát a mostanában tapasztalható gyors ütemű kamatemelkedést is ki lehet küszöbölni vele.

Összegezve, a legáltalánosabban azt tudjuk tanácsolni, hogy hiába kapjuk a legtöbb esetben készen az eladótól az ügyvédet és az adásvételi szerződést is, azt mindenképpen véleményeztessük annak aláírása előtt a saját ügyvédünkkel, ha pedig állami támogatással, hitellel is érintett az ügylet, akkor vonjunk be hitelügyintézőt, de legalább előzetesen járjunk utána, hogy támogatás és a kölcsön feltételeinek biztosan megfelelünk-e! Még akkor is, ha sürgetnek minket. Az ingatlan adásvétel sokak életének messze legmagasabb összegű, legnagyobb horderejű jogügylete, ezért a véleményeztetés pár napján igazán nem múlhat semmi. Ilyen megbízással és jogi tanácsadással egyaránt kereshetnek bizalommal, Irodánk szoros együttműködésben áll hiteltanácsadóval azért, hogy kiszámítható szerződésben gondolkodhasson.