Foglaló: Több mint egy egyszerű vételárrészlet

Az ingatlan adásvételi folyamatának megértése során elengedhetetlen, hogy alaposan átnézzük a foglaló jogi természetét. Ez a foglaló nem csupán egy szimpla költség, hanem sokkal inkább a szerződés biztosítéka, amely jelentősen eltér a köznyelvben gyakran szinonimaként használt előlegtől.

A Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a világosan meghatározza a foglaló fogalmát. A foglalónak tehát nem más a szerepe, mint hogy a szerződés megkötésekor átadott pénzösszegként funkcionáljon, ösztönözve ezzel mindkét felet arra, hogy a megállapodást mindenki maradéktalanul betartsa. Képzeljük el, hogy a foglaló olyan, mint egy szigorú tanár, aki odafigyel, hogy a diákok jól végezzék el a házi feladatukat.

A foglaló leglényegesebb tulajdonsága a szankciós jellege, amely a szerződés meghiúsulása esetén lép életbe. Ha a vevő hibájából hiúsul meg a szerződés (például mert nem fizeti meg a vételár fennmaradó részét a szerződésben rögzített határidőig), akkor a foglaló elveszik. Viszont ha az eladó hibájából hiúsul meg a szerződés (például mert időközben talál egy jobb ajánlatot tevő vevőt), a kapott foglalót kétszeres összegben köteles visszafizetni.

Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős (mondjuk, egy földrengés elsodorja az ingatlant), akkor a foglaló visszajár a vevőnek, mintha semmi sem történt volna. Ilyenkor a szankciós jelleg nem érvényesül, és a vevő szomorkásan, de mégis megkönnyebbülten veszi tudomásul, hogy legalább a foglalója nem veszett el.

Örök kérdés: foglaló vagy előleg? 

A köznyelv gyakran összekeveri a két fogalmat. Az előleg csupán egy egyszerű vételárrészlet, amelynek fő jellemzője, hogy ha az adásvételi szerződés bármilyen okból meghiúsul, az előleg mindig visszajár a vevőnek. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy az előleg nem rendelkezik szankciós funkcióval, míg a foglaló megőrzi ezt a drámai szerepet.

A táblázat, amely bemutatja a két jogintézmény közötti legfontosabb különbségeket, segíthet a zavar eloszlatásában:

A foglaló jogi természetének mélyebb megértéséhez érdemes megvizsgálni annak gazdasági és jogi racionalitását. A foglaló lényegében egyfajta előre kikötött, átalány jellegű kártérítés, amely leegyszerűsíti egy esetleges jogvita rendezését. Ha például a vevő dönt úgy, hogy az Otthon Start hitelét nem tudja megszerezni, a foglaló segít neki elkerülni a bonyolult bírósági eljárást.

A hitelfelvétel kockázata a vevő számára

Miután megbeszéltük a foglaló szankciós természetét, felmerül a kérdés: a hitelkérelem bank általi elutasítása kinek a „hibája” jogi értelemben? A Polgári Törvénykönyv 6:215. §-a szerint az eladó köteles a dolog tulajdonjogát átruházni, míg a vevő a vételár megfizetésére és a dolog átadására kötelezett. A törvény szempontjából a vevő legfőbb kötelezettsége a vételár teljesítése, függetlenül attól, hogy ezt saját megtakarításból, családi kölcsönből vagy banki hitelből fedezi.

A bírósági gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a vételár finanszírozásának biztosítása kizárólag a vevő „érdekkörébe” tartozik. Ha a vevő nem kapja meg például véve a most felkapott Otthon Start hitelt, az jogi értelemben az ő felelősségi körébe tartozik. Ez még akkor is igaz, ha a vevő nem tehet a hitelkérelem elutasításáról, például mert a bank hirtelen megváltoztatta a hitelezési feltételeit

Proaktív lépések a biztonságos vásárlás érdekében:  Jó hír, hogy a vevőnek lehetősége van előzetes hitelminősítést kérni a banktól, hogy biztos legyen abban, hogy az Otthon Start hitel tényleg meglesz. Ezzel a lépéssel a vevő a legnagyobb kockázati tényezőt szinte teljesen kiiktatja. Mire elérkezik a foglaló kifizetésének ideje, már tisztában van a finanszírozási lehetőségeivel. Ha a vevőnek sikerül megszereznie az előzetes értékbecslést is, akkor a fedezeti érték kockázatát is kizárta. Innentől kezdve már nem kell azon gondolkodnia, hogy visszajár-e a foglaló, ha nem kap hitelt.

Tehát a „Visszajár a foglaló, ha nem kapok hitelt?” kérdésre a jogi alapértelmezett válasz egy aggasztó „Nem”. A törvényi főszabály a vevőre terheli a finanszírozás teljes kockázatát, amely a foglaló elvesztéséhez vezethet, ha a bank elutasítja a hitelkérelmet.

A jó hír viszont az, hogy ez a helyzet nem kőbe vésett. A szerződési szabadság elve lehetőséget ad arra, hogy a felek olyan védelmi mechanizmusokat építsenek be a szerződésbe, mint a bontó feltétel, amelyek segíthetnek a foglaló megóvásában. Végül is, amikor ingatlanvásárlásról van szó, az ember nemcsak a pénzét, hanem a nyugalmát is védi!

Milyen szerződéses eszközökkel védhető a foglaló, ha nem kapok hitelt?

Bár a törvényi főszabály a vevő számára kedvezőtlen, a magyar polgári jog egyik alapelve, a szerződési szabadság, lehetőséget ad arra, hogy a felek a saját helyzetükre szabott megállapodást köthessenek. Ez olyan, mint amikor a konyhában kitaláljuk, hogy a nagymama receptje helyett inkább a saját ízlésünkre formáljuk az ételt. Kicsit merész, de a végeredmény talán még ízletesebb lesz!

Diszpozitivitásának elve: A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szabályainak túlnyomó többsége diszpozitív. Ez jogi szakszóval azt jelenti, hogy a törvényi rendelkezések csupán egyfajta modellt kínálnak, amelytől a felek közösen eltérhetnek, amennyiben a törvény ezt nem tiltja. Ez a szerződési szabadság valóban a vevő kezébe adja a kulcsot ahhoz, hogy a hitelkérelem elutasításából fakadó kockázatokat hatékonyan kezelhesse (ha ezt egyébként az adott bank által előírt kötelező szerződéses követelmények is engedik!)

A foglaló védelmének jogilag legtisztább és leghatékonyabb módja a bontó feltétel beépítése az adásvételi szerződésbe. Képzeljük el, hogy a szerződés a megkötés pillanatában érvényesen létrejön, de ha például a vevő hitelkérelmét egy vagy több bank elutasítja egy meghatározott határidőn belül, a szerződés automatikusan hatályát veszti. A jogi következmény az, hogy a foglaló ilyenkor visszajár a vevőnek, mintha semmi sem történt volna, és egyik fél sem szerződést szegne. További szerződéses lehetőségek is léteznek a vevő védelmére:

Felek megállapodhatnak, hogy ha a vevő adott határidőn belül nem kapja meg a hitelt, és ezt igazolja az eladó felé, akkor jogosult elállni a szerződéstől, és az eladó köteles a részére átadott foglalót 8 napon belül visszafizetni. Ez olyan, mint amikor a boltban a pénztáros azt mondja, hogy ha nem elégedett, visszaadja a pénzét.

Megfelelő ügyvédi segítséggel könnyen létrejöhetnek kompromisszumos megoldások: Előfordulhat, hogy az eladó nem hajlandó a hitelkérelem elutasításának teljes kockázatát viselni. Ilyenkor a felek megállapodhatnak egy köztes megoldásban. Például, ha a foglalónak csak a fele jár vissza, a fennmaradó összeg az eladónál maradhat egyfajta bánatpénzként. Ez segít kompenzálni az eladót, hogy hetekig vagy hónapokig fenntartotta az ingatlant a vevő számára.

Eladói oldal kötelezettségeiről is említünk pár szót, amely sok eladót az adásvételi szerződés olvasása közben váratlanul érint, ezért mos ezeket tisztázzuk. Bár a finanszírozás alapvetően a vevő kockázata, ez nem jelenti azt, hogy az eladónak ne lennének kötelezettségei a folyamatban. Sőt, a gyakorlatban nem ritka, hogy a hitelügyintézés éppen az eladó mulasztása miatt hiúsul meg. Ilyenkor a felelősségi viszonyok a fejük tetejére állnak. Az eladó együttműködési kötelezettsége alapvető és nagy jelentősséggel bír.

Mit jelent a Ptk. egyik alapvető elve, így éldául a felek együttműködési és tájékoztatási kötelezettsége? Ez azt jelenti, hogy a szerződés teljesítése során a feleknek segíteniük kell egymást. Egy hitelfelvétellel terhelt ingatlan adásvétel során például az eladónak aktívan és jóhiszeműen közre kell működnie abban, hogy a vevő a hitelügyintézést sikeresen le tudja folytatni. A gyakorlatban számos olyan eladói mulasztás fordulhat elő, amely közvetlenül a hitelkérelem elutasításához vagy a folyósítás meghiúsulásához vezet:

-          Az eladó nem adja át időben a szükséges dokumentumokat, mint például a jogerős használatbavételi engedélyt vagy az energetikai tanúsítványt,

-          A tehermentesítés elmulasztása: A bankok a hitelt csak tehermentes ingatlanra folyósítják. Ha az eladó nem intézkedik időben a saját korábbi terhei törléséről, a bank nem fog utalni;

-          Feltáratlan jogi és műszaki problémák: Előfordulhat, hogy a banki értékbecslés során derül fény olyan problémákra, amelyeket az eladó elhallgatott.

A joggyakorlat egyértelmű abban a tekintetben, hogy ha az eladó szerződésszegése okozta a vevő késedelmét, akkor a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős. Ilyenkor nemcsak, hogy nem tarthatja meg a foglalót, de köteles annak kétszeresét a vevő részére megfizetni. Így hát, ha a vevő nem kap hitelt, a foglaló visszajárhat, ha az eladó nem teljesíti a kötelezettségeit!

Összegzés: A foglaló védelme érdekében a vevő szerződéses eszközöket alkalmazhat, mint például a bontó feltételt, amely automatikusan megszünteti a szerződést, ha a hitelkérelem elutasításra kerül. Emellett explicit kikötésekkel és kompromisszumos megoldásokkal is biztosíthatja a foglaló visszatérítését. Az ügyvédi letét használata tovább növeli a biztonságot, mivel a letét csak a hitelbírálat pozitív eredménye esetén kerül az eladóhoz. Az eladó együttműködési kötelezettsége is kulcsfontosságú, hiszen mulasztása esetén ő is felelőssé válhat. Így a megfelelő szerződéses rendelkezések és az eladó aktív közreműködése biztosíthatja a vevő érdekeit.