Vételi szándéknyilatkozat, ki vagy te?

A vételi szándéknyilatkozatnak pontos jogi definíciója nincs, a vételi szándéknyilatkozat általános jogi értelemben véve az ingatlan megvásárlására tett vételi ajánlatot takarja, vagyis azt, hogy valaki vételi szándéknyilatkozattal ingatlan adásvételi szerződés megkötésére ajánlatot tesz. Fontos, hogy az ajánlattevőt (nyilatkozattevőt) az ajánlata az ajánlatnak megfelelő tartalommal köti, másnéven ajánlati kötöttsége keletkezik. A vételi szándéknyilatkozat eladó általi elfogadásával az ajánlattevő (vevőjelölt) és az ajánlat elfogadója (eladó) között létrejön az adásvételi szerződés. 

Érthető, ha az Olvasóban felvillan a lámpa, hogyha egy ilyen komoly jogi kötőerőről (nyilatkozatról) van valójában szó, azt az ingatlanosok miért állítják be legtöbbször egy egyszerű, az ingatlan bemutatását rögzítő iratnak?

 Itt nincs feltétlenül szó rosszszándékról, az ingatlanos jutalékból él, csak akkor juthat hozzá, ha az eladó és a vevő leszerződnek egymással, azt, hogy ő hozta a vevőt, csak akkor tudja kimutatni a legegyszerűbben, ha erről okirati bizonyítéka van. Sajnos sokszor – jóhiszemű téves feltevése körében - az ingatlanos megbízásán túlterjeszkedve beáll a felek közé, vevő kizárólag az ingatlanossal történő kommunikációban versenyezhet az óhajtott ingatlan tulajdonjogáért, ilyen esetben a vevő – mielőtt az eladóval lehetősége lenne egyeztetni az ügylet, tehát maga a szerződése részleteiről – szándéknyilatkozatot kénytelen aláírni, többnyire mindezt jogi tanácsadás hiányában.

A vételi szándéknyilatkozat aláírásának gyakorlat szerint további velejárója, hogy az aláírásával egyidejűleg az ingatlanközvetítő „bánatpénz” vagy “ajánlati biztosíték” letétbe helyezését is megköveteli a vevőtől, amelyre egyébként az ingatlanközvetítő nem jogosult. Kedves Olvasóink erre is nyugodtan hivatkozhatnak 😊

A vételi szándéknyilatkozat leplezett jelentősége

A vételi szándéknyilatkozat problémái röviden:

• az ajánlat ajánlati kötöttséget keletkeztet, annak elfogadása pedig létrehozza az adásvételi szerződést, bár erről a felek általában mit sem sejtenek,

• a vételi szándéknyilatkozatot súlyos jogi következményei ellenére nem ügyvéd szerkeszti,

• az ingatlanközvetítő részéről történő letétkezelés jogszerűsége erősen kétséges.

• hatáskört túllépve a vételi szándéknyilatkozat előkészítése (szerkesztése) során az ingatlanos jár el, sőt jogi tanácsadást nyújt, holott amelyre egyébként a 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakástörvény) 64/A. § (2) d) pontja alapján az ingatlanközvetítő nem jogosult.

Vételi szándéknyilatkozat minták

Fentiek esetében sokszor keresik meg az ügyvédet, hogy segítsék az ügyletet egy vételi szándéknyilatkozat mintájával, márpedig vételi szándéknyilatkozatot csak olyan formában lenne szabad kiállítani, ami hiánytalanul tartalmazza az adásvételi szerződésben rögzítendő feltételeket. Ezen kritériumnak értelemszerűen egy szándéknyilatkozat minta soha nem fog tudni megfelelni, Irodánk ezért minden ügyfelet arra biztat, hogy szándéknyilatkozat minta helyett csakis jogi szakértelemmel rendelkező személy által előkészített/ jóváhagyott / átnézett, pontosan részletezett okiratot, azaz ingatlan adásvételi szerződést írjon alá.

Ha mégis sor kerül egy szándéknyilatkozat minta aláírására, számítani kell arra, hogy az esetlegesen átadott pénzösszeggel való elszámolás az ügylet meghiúsulása esetén számos, a jogügyletből (nyilatkozatból) hiányzó feltétel miatt nem lesz egyértelmű sem egyszerű.

Mi a javaslat?

Elsődleges javaslat, hogy vételi szándéknyilatkozat minta aláírása helyett a vevő azonnal végleges adásvételi szerződés tervezetet nyújtson át az eladónak, ami lényegében egy kibővített vételi szándéknyilatkozatnak tekinthető, ebben az esetben a vételi szándéknyilatkozat természetéből adódó kockázatok teljesen kizárhatóak.

 Ha az ingatlanos ragaszkodik a szándéknyilatkozathoz, akkor a vevő – jogi segítség hiányában-  kérjen tulajdoni lapot az ingatlanról (ügyfélkapun keresztül ingyenes legtöbb esetben), majd (lehetőleg emailben) tisztázza az adásvétel lényegi elemeit, amire a nyilatkozatban ki kell térni, azaz, hogy

-       pontosan mit tartalmaz a vételár (pl. az ingatlanban található ingóságok körét is, fényképekkel dokumentálva az ingatlan megtekintéskori állapotát, hiányosságokat),

-       vételár megfizetésének ütemezését és a határidők tekintetében a vevő olyan feltételeket vállaljon, melyeket kényelmesen tud tartani,

• ha aláírásakor „bánatpénz”, vagy „foglaló” átadása is elvárt, érdemes alkudni az összegből, hiszen ha gyors nyilatkozatot kérnek, akkor ez nem akadály legtöbbször, csökkentve így a vevő jogi kockázatait,

• végezetül a vevő mindenképpen törekedjen az eladó elérhetőségeinek megszerzéséhez is, hiszen ők a szerződő felek és az Ptk. szerinti együttműködési és tájékoztatási kötelezettség teljesítésének feltétele hogy közöttük kommunikációs csatorna legyen, megjegyezzük, az információk pontossága is igényli a közvetlen kommunikációt.

Összegezve a fentieket javasoljuk a Vevők részére, mivel a későbbiekben úgyis őket terheli az ügyvédi költség, bátran keressék fel Irodánkat, vagy bármilyen ingatlan ügyekben járta ügyvédet jogi véleményért, csökkentve ezáltal a jogi kockázatokat és segítve ezzel a későbbi sikeres adásvételi szerződés létrejöttét.

⚖️Ez a cikk tájékoztató jellegű, jogi tanácsadásnak nem minősül! A cikk segít Önnek abban, hogy megértse az ingatlan adásvételének jogi aspektusait, és rávilágít arra, miért érdemes ügyvédet választani a folyamat során. Ha bármilyen kérdése van, vagy segítségre van szüksége, forduljon hozzám bizalommal!

📩 Lépjen időben, hogy jogi biztonságban legyen, utólag már ritkán védhető bármilyen álláspont!